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반포현대 '후폭풍'…발등에 불 떨어진 재건축 단지들 초긴장

기사승인 2018.05.17  08:33:15

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- 서초 반포3주구· 강남 대치 쌍용2차 "발등에 불" 긴장…다른 재건축 단지 "떨고 있어"

서울 서초구청이 반포현대 아파트의 재건축 초과이익 부담금을 1억3569만원으로 산정하면서 후폭풍이 거세지고 있다. 사진은 사진은 서울시 서초구 반포주공1단지를 한 시민이 지나가고 있다. /여성경제신문 자료사진

서울 서초구청이 반포현대 아파트의 재건축 초과이익 부담금을 1억3569만원으로 산정하면서 후폭풍이 거세지고 있다.

재건축 부담금을 내야 하는 다른 단지들에 부담금 공포가 확산되고 있는 것이다.

◆  '고무줄' 종료시점 공시가격 12.3억→13.5억→14.2억원

재건축 부담금은 재건축 종료(준공)시점의 주택가액(공시가격)에서 개시시점의 주택가액과 정상주택가격 상승분 총액, 개발부담금을 합한 금액을 뺀 뒤 금액별 부과율을 곱해 산정된다.

반포현대 재건축 부담금은 조합과 구청, 국토교통부 등을 거치며 종료 시점의 공시가격에 변동이 있었다.

반포현대 조합이 지난 2일 처음 제출한 준공시점의 조합원분 아파트 공시가격은 전용면적 84㎡ 기준 가구당 12억3000만원이었다.

공시가격의 시가 반영률이 현재 65∼70%인 것을 감안하면 정상 집값 상승분을 더한 준공 후 아파트 시세를 17억5000만∼18억원대로 잡은 것이다. 

재건축 조합은 이를 바탕으로 지난 2일 가구당 부담금이 '850만원'에 불과하다고 제출했다.

그러나 서초구청이 재건축후 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈고, 조합은 열흘 만인 지난 11일 1인당 '7157만원'으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출했다. 준공시점의 조합원 주택 공시가격을 13억5000만원으로 높인 결과다.

그러나 국토부와 한국감정원 등이 평가한 공시가격은 이보다 더 높았다. 서초구청에서는 최종 14억2000만원으로 추정해 15일 가구당 1억3569만원의 부담금 예정액을 통지했다. 이는 조합이 처음 써낸 예상 부담금의 16배에 달하고, 조합의 두번째 수정안에 비해서도 2배가량 많은 금액이다.

준공시점 공시가격의 격차가 벌어진 것은 근본적으로 이 아파트가 현재 준공이 됐다고 가정했을 때 주택형별 시세를 서로 다르게 평가했기 때문이다.

서초구 관계자는 "조합은 인근 4개 단지만 평균해서 현 시세를 13억원 정도로 봤고, 구청은 반포 리체, 반포 자이 5개 단지의 시세를 평균해 15억원 정도로 평가했다"고 말했다.

◆ 국토부 "반포현대 집값 상승분 연평균 4.1%" vs  입주민 "매년 4.1%집값 상승이 가능한가"

서울 서초구청이 반포현대 아파트의 재건축 초과이익 부담금을 1억3569만원으로 산정하면서 후폭풍이 거세지고 있다. 사진은 반포주공1단지 수주를 위해 현대건설이 걸었던 현수막 사진의 모습. /여성경제신문 자료사진

국토부는 반포현대의 정상 집값 상승분을 연평균 4.1%로 적용했다고 밝혔다. 각자 추산한 현 시세에서 연평균 집값 상승률을 곱한 뒤 나온 금액에 공시가격의 시가 반영비율을 곱해 종료시점 공시가격을 추산한 것이다.

그러나 정부의 강력한 규제책으로 현재 강남권 집값이 약세로 돌아선 상황에서 준공 때까지 매년 4.1%의 집값 상승이 가능한지에는 의문을 제기하는 주민들이 많다.

한 조합원은 "정부가 강남 집값을 잡겠다고 계속 규제를 하는 마당에 집값이 떨어지면 떨어졌지 그렇게 계속 오르겠나"라고 불만을 말했다.

또 다른 조합원은 "반포현대가 언론의 주목을 많이 받았지만, 사실 알고보면 108가구 밖에 안사는데 이렇게 작은 규모를 주변에 시세 비싼 아파트와 똑같이 보는 것은 불공평한 것 같다"고 말했다.

반포현대의 경우, 현재 가구수가 80가구이다. 준공 후 건설될 가구수가 108가구(임대 16가구 포함)에 불과하고, 조합원의 순수입이 될 일반분양분이 12가구에 그친다.

국토부 관계자는 "예정액은 공식에 의해 신출하는 말 그대로의 예정액일 뿐 최종 부담금은 주택 시장 상황에 따라 변동할 수 있다"며 "부동산 가격이 하락할 경우 통지된 예정액보다 실제 부담금이 낮아질 수 있다"고 말했다.

◆ 서초 반포3주구· 강남 대치 쌍용2차 "발등에 불" 긴장…다른 재건축 단지 "떨고 있어"

서울 서초구청이 반포현대 아파트의 재건축 초과이익 부담금을 1억3569만원으로 산정하면서 후폭풍이 거세지고 있다. 사진은 반포 주공1단지 3주구의 모습. /여성경제신문 자료사진

반포현대의 재건축 부담금이 예상보다 높게 나오면서 다른 재건축 추진 단지도 떨고 있다.

반포현대의 부담금은 정부가 올해 초 공개한 서울 강남 4구 15개 재건축 단지의 부담금(평균 4억4000만원, 최고 8억4000만원)보다는 훨씬 낮다.

건설업계는 애초 이 아파트의 부담금이 잘해야 수천만원 정도일 것으로 예상했다. 그러나 막상 아파트의 부담금이 1억3569만원이 부과되자, 단지 규모가 크고 일반분양 수입이 많은 단지들은 부담금이 수억원에 달할 것이라는 전망에 다른 재건축 단지들이 떨고 있다.

당장 재건축 관리처분 신청을 앞둔 서초 반포3주구와 강남 대치 쌍용2차 등은 발등에 불이 떨어졌다.

서초 반포3주구의 경우, 일부 조합원들이 재건축 초과이익환수(재초환) 적용을 피하기 위해 지난해 말 관리처분인가를 신청할 것을 요구했으나 조합 측이 자체 산출한 부담금이 6000만∼7000만원 선에 그치면서 무리하게 행정절차를 밟지 않았다. 그러나 건설업계는 이번 반포현대 사례에 미뤄볼 때 반포3주구의 조합원 부담금이 가구당 3억∼4억원은 나올 것으로 예상하고 있다.

반포3주구와 대치 쌍용2차의 경우, 재건축 부담금에 대한 고민으로 재건축 시공사 선정 절차도 늦춰질 것으로 예상된다.

이외에도 강남권의 재건축 단지는 여러 곳이 있다. 압구정 현대와 대치동 은마아파트, 송파구 잠실 주공5단지 등도 부담금 폭탄을 각오해야 한다.

지난해 관리처분인가를 신청했으나 아직 인가를 받지 못한 반포 주공1·2·4주구, 송파구 잠실 진주 등의 단지도 지자체 검증 과정에서 인가 신청이 반려될 경우 재초환 대상이 돼 안심할 수만은 없는 상황이다.

건설업계 관계자는 "108가구밖에 안되는 반포현대의 시세를 주변 아파트 시세와 같다고 보면 반포3주구는 2000가구가 넘는 반포 주공1·2·4주구와 비슷한 시세를 적용해야 한다는 말이 된다"며 "앞으로 반포3주구와 대치 쌍용2차의 부담금 예정액만 공개돼도 재건축 시장에 미치는 파장이 매우 클 것"이라고 말했다.

양혜원 기자 yhwred@naver.com

<저작권자 © 여성경제신문 무단전재 및 재배포금지>
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